Stappenplan hypotheekrente opnieuw vastzetten
ReageerRentevaste periode
Als u weet dat de rentevaste periode van uw hypotheek binnenkort afloopt, is het verstandig om alvast eens rond te kijken op internet. Zo krijgt u een idee van de rentes zoals ze op veschillende plaatsen worden aangeboden. Beter nog is het om zelf alvast een afspraak bij uw bank te maken, bijvoorbeeld 6 tot 8 weken van tevoren. Dan weet men direct dat het u menens is.
Op tijd
Uw tijd is namelijk beperkt: is de rentevastperiode verstreken zonder dat u heeft gereageerd, dan zit u meestal automatisch vast aan een nieuwe renteperiode. En alleen aan het einde van een rentevastperiode kunt u boetevrij van de hypotheek af. Zodra u van uw bank het voorstel ontvangt voor de nieuwe rentevastperiode, moet u dus zo snel mogelijk actie ondernemen.
Onderhandelen
In tegenstelling tot wat veel mensen denken: onderhandelen levert vaak resultaat op. Maar het succes hangt ook af van een goede voorbereiding. Met het onderstaande stappenplan helpt Vereniging Eigen Huis u op weg.
1. Spullen erbij
Pak de oorspronkelijke offerte erbij, en de bijbehorende notarisafrekening.
2. Welke hypotheek heb ik eigenlijk?
Stel de vorm van uw hypotheek vast. Heeft u een spaarhypotheek, een aflossingsvrije hypotheek, een beleggingshypotheek of een combinatie? Spaarhypotheken hebben in de regel een vaste opslag van 0,2% die in de rente is verwerkt.
3. Bepaal de juiste rentetabel
Om goed te kunnen vergelijken, moet u eerst weten in welke rentetabellen u moet kijken. De banken hanteren namelijk aparte tabellen, afhankelijk van de hoogte van uw hypotheek in verhouding tot de waarde van uw huis. De bank heeft een aparte tabel voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie. Is deze NHG niet van toepassing op uw hypotheek, dan hanteert de bank meestal de tabellen 75%, 100% en 125%: de hoogte van de lening ten opzichte van de executiewaarde van de woning. Heeft u indertijd met de hypotheek de volledige koopsom van de woning (en de eventuele kosten koper) gefinancierd, dan kunt u de tabel 125% aanhouden*. Bij twijfel kunt u het taxatierapport raadplegen dat u indertijd bij het afsluiten van de hypotheek heeft laten maken. Daarin staat de executiewaarde vermeld zoals de bank die heeft overgenomen in haar systeem.
4. Check online
Check nu de rentetarieven op de site van uw bank. Komen de tarieven overeen met die in het voorstel dat u van de bank heeft ontvangen, dan is er niets aan de hand. Wel kunt u natuurlijk nog een vergelijking maken met de rentes bij andere banken. Liggen de tarieven in de tabellen lager dan die in het voorstel, of zijn ze niet te vinden, dan moet u in ieder geval in actie komen.
5. Bel de bank
Neem contact op met de bank, en vertel dat u het niet eens bent met de gang van zaken. Wellicht komt de bank dan met een beter voorstel. Laat dat in ieder geval schriftelijk bevestigen. Wees wel alert op de voorwaarden; soms biedt men u wel een lager tarief, maar zijn er slechtere voorwaarden van toepassing (verhuisboetes en dergelijke). Krijgt u geen bevredigend antwoord, dan zult u ernstig moeten overwegen om de hypotheek over te sluiten naar een andere aanbieder. Zeg dit dan ook tegen de bank. Misschien dat men u bij nader inzien toch nog even wil terugbellen met een beter aanbod.
6. Berekeningen opvragen
Vraag elders minimaal twee berekeningen op. Dat kan tegenwoordig vaak gemakkelijk online, maar ook bij een adviseur. Vraag in dat laatste geval wel of er eventuele advieskosten zijn. Verzeker u ervan dat deze berekeningen vergelijkbaar zijn (dezelfde vorm, dezelfde einddatum, én op de einddatum geen groter aflossingsvrij bedrag dan in de huidige hypotheek).
7. Vergelijk kosten en baten
Controleer de bijkomende kosten (notaris, afsluitkosten en taxatie), en laat u voorrekenen (of bereken zelf) of u de kosten binnen de nieuwe rentevaste periode terugverdient. Let op: hoe langer de terugverdientijd, hoe groter de kans dat u door verhuizing of andere oorzaken de periode niet ‘uitzit’ en de kosten niet geheel terugverdient.
8. De bank nog eens bellen
Zet met deze uitkomsten uw bank nog eenmaal onder druk. Wellicht begrijpt men nu dat het 'pompen of verzuipen' is en volgt er een betere aanbieding. Laat dat aanbod dan schriftelijk bevestigen. Wees wel alert op de voorwaarden; soms krijgt u wel een lager tarief, maar zijn er slechtere voorwaarden van toepassing (verhuisboetes en dergelijke). Gaat u niet akkoord, zet dan zo snel mogelijk met een adviseur de oversluiting in gang.
9. Oude schoenen niet weggooien voordat…
Als oversluiten de beste optie is, dan is het zaak om zorgvuldig te blijven. Let er daarbij op dat u de lopende hypotheek bijtijds opzegt (doe dit in overleg met uw adviseur), maar niet zonder dat u heeft laten checken of u de nieuwe hypotheek ook daadwerkelijk kunt krijgen. Soms kunt u tijd winnen door de hypotheek ‘voorlopig’ te verlengen met een variabele rente; laat u dan wel goed informeren naar eventuele opzeggingskosten.
10. Blijf kritisch op uw nieuwe hypotheek
Ga nog eens rustig na of de voorgestelde nieuwe hypotheek voldoet aan uw wensen: heeft u nog bepaalde toekomstplannen, en moet daarmee misschien al rekening worden gehouden? Zijn de voorwaarden vergelijkbaar? Of biedt men u een nieuwe hypotheek aan waarbij de lopende spaarverzekering wordt afgekocht en u tegen hoge kosten een nieuwe moet afsluiten? Let speciaal op de populaire ‘voordeel-/budgethypotheken’ waarin bijvoorbeeld verhuisboetes en extra verzekeringen verwerkt zitten.
*) Het kan zijn dat de waarde van uw woning sinds het afsluiten van de hypotheek is gestegen. In dat geval is het vaak mogelijk om de hypotheek naar een lagere tabel (100% of misschien zelfs 75% van de executiewaarde) te krijgen, dat levert enkele tienden rentevoordeel op. Dit kunt u dus ook meenemen in de onderhandelingen. Voor meer informatie over het verlagen van deze ‘top-opslagen’:
