SCP: komen kopers in de knel?
Bron: Sociaal en Cultureel Planbureau
In 2008 bezat 59% van de zelfstandig wonende huishoudens een eigen woning. Dit zijn bijna 3,9 miljoen huishoudens, van wie 3,5 miljoen een hypotheek hadden. Voor het begin van de economische recessie hadden ruim 500.000 van de huiseigenaren met een hypotheek woonlasten die meer dan 35% van hun inkomen besloegen. In de woonlasten zijn ook de lokale belastingen en de kosten voor water en energie meegerekend. Deze groep beslaat 16% van alle huishoudens met een hypotheek. Het merendeel van deze huishoudens heeft bovendien een benedengemiddeld inkomen.
Bij de steeds stijgende woningprijzen van de afgelopen jaren heeft verkoop van de eigen woning zelden problemen opgeleverd. Toch waren er voor de recessie ruim 90.000 huishoudens die bij verkoop een restschuld over zouden houden. Hun hypotheekschuld was hoger dan de waarde van hun woning. Zij hadden bovendien onvoldoende vermogen achter de hand om de hypotheek af te lossen. Ze konden ook niet terugvallen op de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), bijvoorbeeld omdat de woning daarvoor destijds te duur was. Zolang verkoop van de woning niet aan de orde is, hoeft een (te) hoge hypotheek uiteraard geen probleem te zijn.
De combinatie van hoge woonlasten en dreigende restschuld bij verkoop van de eigen woning kwam voor de recessie bij ongeveer 30.000 huishoudens voor. Dit is bijna 1% van alle huishoudens met een hypotheek. Mochten deze huishoudens na verloop van tijd de hoge woonlasten niet meer op kunnen brengen, dan zal de noodzakelijke of zelfs gedwongen verkoop van de woning nieuwe financiële problemen opleveren.
In 2009 nam de werkloosheid met 1,1 procentpunt toe en de woningprijzen daalden met 5%. Dit maakte de 30.000 huishoudens met beide problemen nog kwetsbaarder, terwijl daarnaast volgens onze berekeningen een nieuwe groep van ruim 15.000 huishoudens in soortgelijke problemen kwam.
Als de crisis zich verder verdiept, kan het aantal huishoudens met de combinatie van beide problemen op 65.000 uitkomen. In totaal heeft dan bijna 2% van alle huishoudens met een hypotheek dubbele problemen. Dit wordt pas acuut op het moment dat de woning verkocht moet worden. Ter vergelijking: tijdens de vorige woningmarktcrisis werd in zes jaar tijd, tussen 1978 en 1984, 1,7% van de eigen woningen met een hypotheek daadwerkelijk via executieverkoop verhandeld.
Vooral starters op de woningmarkt lopen een hoog risico op dubbele problemen. De hypotheek is recent afgesloten en de woning is nog niet (veel) in waarde gestegen. Hun woonlasten zijn nog relatief hoog. Ook niet-westerse migranten hebben vaker dubbele problemen, gevolgd door huishoudens met lage inkomens en zelfstandigen.
Er liggen diverse voorstellen om de woningmarkt fundamenteel te hervormen. Veel van de voorstellen beogen kopers minder hoge hypotheken te laten aanhouden. Op de langere termijn zal daardoor het aantal huishoudens met problematische restschuld kunnen afnemen. Op de korte termijn kunnen de voorgestelde maatregelen echter een prijsdaling veroorzaken. In dat geval zouden tijdelijk nog meer huishoudens door dubbele problemen in de knel kunnen komen.
