Vragen
Niet alle vragen konden aan bod komen, maar wij hebben geprobeerd zoveel mogelijk vragen aan de Vereniging Eigen Huis voor te leggen. Het overgrote deel van de problemen die aan de orde kwamen in de vragen komt nu aan bod.Kunnen we in Nederland net zo'n klap op de huizenmarkt verwachten als in de VS of Spanje? Met andere woorden, is het nu een goed koopmoment?
De Spaanse huizenmarkt is wezenlijk anders dan de onze. In Spanje zijn jarenlang teveel huizen gebouwd. Daardoor is er een overschot aan woningen en is de markt ingestort. In Nederland is jarenlang te weinig gebouwd, waardoor er nog steeds een woningtekort is. Dat houdt de huizenprijzen in ons land relatief overeind. Omdat het aanbod aan te koop staande huizen groot is en de hypotheekrente relatief laag, is het nu een betere tijd om een huis te kopen dan een jaar geleden. Zodra de economie aantrekt stijgt de rente en wordt kopen duurder. - Is het denkbaar dat de huizenprijzen net zo sterk zullen dalen als in de jaren 1979 - 1983 gebeurd is? Nee, toen waren de werkloosheid en de hypotheekrente erg hoog. Nu stijgt de werkloosheid wel, maar komt van een heel laag niveau is nog relatief beperkt. De hypotheekrente is met ongeveer 5% zelfs laag. In de jaren 80 was die opgelopen tot 13%. Het is dus onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen net zo sterk dalen. - Mijn interesse gaat al een tijd uit naar de Haarlemse huizenmarkt, hier zie ik echter nog geen 'echte' daling van de vraagprijzen, huizen staan alleen langer te koop. Is deze markt minder gevoelig voor de crisis of kan je de klap daar nog verwachten? Zijn er in het algemeen regionale markten die meer of minder kwetsbaar zijn? De regionale en lokale verschillen op de huizenmarkt zijn groot, zelfs in een klein land als Nederland. Ook nu zijn er nog regio’s waar de huizenprijzen nauwelijks dalen of zelfs nog iets stijgen. Veel mensen die een huis verkopen houden elkaar in de gaten en nemen zelf niet de eerste stap om de vraagprijs te verlagen. Ga bij het Kadaster na wat er daadwerkelijk voor verkochte woningen is betaald, dat kan nog wel eens lager zijn dan de vraagprijs waarmee werd geadverteerd. - Als ik nu, als starter, een huis zou willen kopen in een gebied in de Randstad waar de prijzen al dalen, wat is dan een reëel percentage om onder de vraagprijs te bieden? Gemiddeld is de koopprijs een kleine 5% lager dan de vraagprijs. Dat betekent niet dat je die korting bij ieder huis kunt rekenen. Soms is er zelfs helemaal geen prijsverlaging mogelijk, maar het komt ook regelmatig voor dat er wel veel minder voor wordt betaald. Alles hangt daarbij af van de staat van onderhoud, de locatie en aantrekkelijkheid van het huis. - Is het niet een optie om de looptijd van de hypotheek van 30 jaar maximaal, te verhogen naar 40 of 45 jaar. Zo wordt de markt meer bereikbaar voor de starter. De maximale termijn van 30 jaar is bepaald door de periode van hypotheekrenteaftrek. Daarna kan je nog wel een hypotheek hebben, maar de rente is niet langer aftrekbaar. Daardoor stijgen de woonlasten. Daarom worden de maandlasten en de aflossing altijd op een periode van 30 jaar berekend. - Mijn huis staat nu al 9 maanden te koop moet ik nog langer wachten of moet ik gaan kijken naar de mogelijk heden van verhuur. Verhuur is mogelijk maar heeft fiscale consequenties. Zo vervalt bijvoorbeeld de renteaftrek op uw verhuurde woning. Het is zaak om u heel goed te laten informeren voordat u besluit te verhuren. Op de website van Vereniging Eigen Huis www.eigenhuis.nl vindt u tekst en uitleg over de voor- en nadelen van tijdelijke verhuur. - Kan de doorstroming in de huizenmarkt niet extra gestimuleerd worden door bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting te minimaliseren voor starters? Dat is inderdaad goed mogelijk. Vereniging Eigen Huis heeft daarom samen met anderen vurig gepleit voor een verlaging van de overdrachtsbelasting, ook al zou dat maar van tijdelijke aard zijn. Het gaat om 6% van de koopprijs en dat zijn in de regel om hoge bedragen die kopers extra moeten financieren. Daarom noemen wij deze belasting vaak de verhuisboete. - Wat zijn de verwachtingen mbt de rentes voor 10 jaar en langer vast? Dalen die nog verder of is de bodem bereikt voor de banken? De rente kan lager omdat de centrale banken de rente hebben verlaagd. Maar omdat banken onderling hoge risico-opslagen rekenen blijft de consument een relatief hoge rente betalen. Er wordt veel druk op banken uitgeoefend om de hypotheekrente toch te verlagen. Banken reageren schoorvoetend en dan vaak alleen bij de variabele rente. Die is nu bij veel banken onder de 3%. Het risico is echter groot: als de economie aantrekt zal deze rente als eerste omhoog schieten. Het is daarom beter om te kiezen voor een lange rentevaste periode van minimaal 10 jaar. - Het verlagen van de BTW op alle onderhoudswerken aan woningen ouder dan 15 jaar (dus niet alleen stukadoor/schilderwerk) is niet opgenomen in het pakket crisismaatregelen van het kabinet. Betekent dit dat deze verlaging nu voorlopig van de baan is of is dit nog steeds onderwerp van gesprek in het kabinet? Voorlopig ziet het er niet naar uit dat het Kabinet extra belastingmaatregelen aankondigt. In deze tijd is echter niets zeker, dus of het definitief van de baan is kan niemand zeggen. - De NVM gaat onverwijld voort met het pushen van potentiële kopers om vooral nu te kopen. Wanneer de huizenprijzen verder dalen is dit nadelig voor huizenkopers. Heeft de NVM hier niet net als de banken een zorgplicht? De NVM probeert huizen te verkopen en wijst op de voordelen om nu een huis te kopen. Daarvoor gebruikt de NVM eigen cijfers over verkoopaantallen en verkoopprijzen. Die onderzoeken zijn bewezen betrouwbaar. De cijfers van de NVM kloppen dus. De afweging om te kopen of te wachten moet iemand zelf maken. Objectief gezien is het nu beter om een huis te kopen dan enkele jaren geleden: er staan meer huizen te koop dus er is meer keus, de onderhandelingsruimte is groter en de hypotheekrente is lager. De betaalbaarheid is dus verbeterd. Niemand kan voorspellen hoe de economie zich gaat ontwikkelen en of de huizenprijzen verder dalen. Eén ding is zeker: zodra de economie aantrekt trekken de huizenprijzen aan en zal de hypotheekrente snel oplopen. - Is het als starter nu verstandig te kopen? De huizenprijzen in het startsegment lijken nauwelijks s te dalen. Het klopt dat de huizenprijzen in het lager segment minder dalen dan in het duurdere segment. Dat komt omdat er een grote vraag en een evengroot tekort is aan betaalbare woningen. Voor starters is het daarom niet veel beter geworden. Zij profiteren wel van een iets lagere hypotheekrente, maar hebben weer last van strengere toetsing door de banken. Daardoor is het bijvoorbeeld moeilijk om een hypotheek te krijgen zonder vast arbeidscontract. - Als ik een huis koop, is het dan verstandig om een beleggingshypotheek te nemen, gezien het recente verleden? Beleggingshypotheken zijn niet meer populair door de enorm gedaalde beurskoersen. Spaarhypotheken en vooral banksparen zijn veel veiliger. Allen risicozoekers zullen er op wijzen dat het juist nu de tijd is om in een beleggingshypotheek te stappen omdat de koersen nu zo laag zijn dat ze alleen maar omhoog kunnen. Maar verstandig is het niet als u zekerheid zoekt. - Is verlies nemen bij verkoop van een huis aftrekbaar van de belasting? Nee, verlies is niet aftrekbaar, net zomin als winst wordt belast. De bijleenregeling vereist dat u de winst gebruikt voor de aankoop van uw volgende woning. Maakt u verlies, dan is de bijleenregeling niet van toepassing. - Als de banken al zo moeizaam hypotheken verstrekken, dragen zij dan niet bij aan het op slot gaan van de huizenmarkt? Banken proberen eerst hun eigen positie te versterken en mijden daardoor risico’s. De huizenmarkt en hypotheken waren jarenlang vrijwel risicoloos, maar ook Nederlandse banken hebben last van de hypotheekellende in de Verenigde Staten. Er is evenwel grote politieke en morele druk op banken om hun maatschappelijke functie te blijven vervullen. - Kan de woningmarkt in beweging worden gebracht door de grens dan de NHG te verhogen? De Nationale Hypotheek Garantie is een uitstekend middel om het vertrouwen van huizenkopers en banken te herstellen. Vereniging Eigen Huis pleit dan ook voor een verhoging van de financieringsgrens van 265.000 naar 350.000 euro. Helaas heeft het Kabinet dit plan niet overgenomen. - Houden makelaars de huizenprijzen kunstmatig hoog door veel te hoge verkoopprijzen te adviseren. Niet makelaars, maar kopers bepalen de prijs. Als een makelaar een te hoge prijs adviseert zorgt hij voor twee problemen. De verkoper is ontevreden want het huis wordt niet verkocht en de vraagprijs moet meestal worden verlaagd en de makelaar heeft geen inkomsten als het huis niet wordt verkocht. Met een te hoge vraagprijs snijdt hij dus zichzelf in de vingers. Is er wel sprake van een huizencrisis? Bij mij in de buurt worden de huizen niet beduidend onder de vraagprijs verkocht In veel regio’s is nog niet veel te merken van een huizencrisis. Vooral in de Randstad worden populaire huizen in gewilde buurten nog goed en snel verkocht. Veel hangt af van de kwaliteit van de woning en de vraagprijs. Belangstelling is er genoeg en de koper slaat dan –ook nu nog- snel toe. - Het plan om kopers van nieuwe huizen tegemoet te komen door hun oude huis te kopen tegen 90% van de taxatiewaarde kan wellicht kopers van nieuwbouwhuizen over de streep trekken. Maar hoe zit dat met mensen die een bestaand huis willen kopen? Daar is geen huizenfonds voor in ontwikkeling. Alleen voor nieuwbouwhuizen, die een vaste verkoopprijs hebben, worden huizenfondsen ontwikkeld.
Zie ook de Kijker aan Zet over de huizenmarkt:
Wat is er aan de hand op de Nederlandse huizenmarkt?Alles over de huizenmarkt:
Dossier Huizenmarkt, vanaf 2003
©RTLZ.nl