Rendement
De kredietcrisis, een terugvallende vraag naar commercieel vastgoed, dalende kantoorhuren, terughoudende kredietverstrekking door banken en de diverse vastgoedfraudezaken in Nederland… De vastgoedsector stond de laatste jaren niet zo positief in het nieuws. Toch viel afgelopen jaar een aantrekkelijk rendement te boeken op vastgoed. De MSCI World/Real Estate-index steeg 40 procent in waarde. Robeco Property Equities zat daar zelfs nog boven.
De grote vraag is: was dit een tijdelijke opleving of zit er meer in het vat? En bovenal: staat de sector er substantieel beter voor dan een jaar geleden?
Correctie
De forse koersstijgingen zijn gedeeltelijk het gevolg van een correctie, erkent Pietersma. De vastgoedsector is harder getroffen door de crisis dan andere sectoren en herstelt zich nu ook sterker. Maar onderliggend is de situatie op de vastgoedmarkt eveneens wat verbeterd. En dat heeft ironisch genoeg deels te maken met het feit dat vanwege de economische crisis in Europa en de VS veel vastgoedprojecten zijn uitgesteld. “Doordat wel jaarlijks ongeveer 1 procent van de assets moet worden afgeschreven, ontstaat op termijn schaarste”, meent Pietersma. De verwachting is dat zich dit in het hogere segment van de kantorenmarkt al op korte termijn zal vertalen in hogere huren.
Tweedeling
De vastgoedspecialist signaleert wel een tweedeling in de vastgoedmarkt. Terwijl de huuropbrengsten in hoogwaardige segmenten van commercieel vastgoed voorzichtig aantrekken, kampen beheerders van vastgoed op minder goede locaties met lagere huurprijzen en leegstand. Het verhaal van Pietersma wordt ondersteund door vastgoeddienstverlener Jones Lang LaSalle, die onlangs voorspelde dat zich de komende jaren op de Nederlandse vastgoedmarkt een nog duidelijker schisma zal aftekenen. De prijzen van hoogwaardig vastgoed met langjarige huurcontracten zullen stijgen, terwijl kwalitatief minder of leegstaand vastgoed aan waarde zal verliezen.
Geld aantrekken
Gezien deze ontwikkeling ziet Pietersma de meeste potentie in grote, beursgenoteerde vastgoedfondsen. Ruim de helft van de fondsen waarin zijn Property Equities-fonds belegt, heeft een marktkapitalisatie van meer dan 7,5 miljard euro. “Largecapfondsen met een goed trackrecord zijn beter in staat om geld aan te trekken dan kleinere, niet-beursgenoteerde partijen, zoals vastgoed-cv’s. Ze zijn vaak beter gefinancierd en hebben makkelijker toegang tot de kapitaalmarkten. Via de aandelenmarkten of de uitgifte van obligaties kunnen zij relatief eenvoudig nieuw geld aantrekken.” Zeker nu banken aansturen op een lagere exposure aan commercieel vastgoed en kritischer zijn in kredietverstrekking, is het belangrijk dat vastgoedbedrijven alternatieve financieringsvormen hebben, stelt Pietersma.
Correlatie
Een nadeel van beursgenoteerde vastgoedfondsen is dat ze meer meedeinen met de aandelenmarkten dan de niet-beursgenoteerde concurrenten. De correlatie met de beurzen was in het verleden een stuk kleiner, maar dat is veranderd, vanwege het meer sentimentgedreven karakter van de beurs. Ook moeten beleggers er rekening mee houden dat grotere vastgoedfondsen veelal een wat lager groeipotentieel kennen dan sommige kleinere fondsen, erkent Pietersma. Maar ze zijn volgens hem wel degelijker: “Ze kennen meestal betere balansstructuren en keren veelal dividend uit.”
Overnames
Ook zijn ze volgens de vastgoedspecialist beter in staat om nieuwe projecten op te starten en zo in de toekomst in te spelen op de aantrekkende vraag naar commercieel vastgoed. Daarnaast zijn ze beter gepositioneerd om acquisities te plegen. Het aanbod aan assets is momenteel niet erg groot, stelt Pietersma, maar daar komt naar verwachting binnenkort verandering in: “Veel vastgoedfondsen zullen gedwongen worden assets te verkopen, om te voldoen aan de eisen van kredietverstrekkers.” Een ander voordeel van beursgenoteerde vastgoedfondsen is dat zij zijn onderworpen aan een strenger toezicht en meer onder het vergrootglas liggen. “Zij worden gevolgd door allerlei analisten die elke stap analyseren en op zijn merites beoordelen. Dat maakt de fondsen voor beleggers transparanter.”
------------------------------------------------------------------------------------- Deze informatie is met zorg samengesteld door Robeco Institutional Asset Management B.V. (hierna Robeco) en is uitsluitend bedoeld om de lezer te voorzien van informatie over de specifieke capaciteiten van Robeco, maar is geen aanbeveling om bepaalde effecten of beleggingsproducten te kopen of te verkopen. De inhoud is gebaseerd op betrouw baar geachte informatiebronnen. Historische rendementen worden alleen ter illustratie gegeven en zijn als zodanig geen weergave van de verwachtingen van Robeco voor de toekomst. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Robeco Institutional Asset Management B.V. (Handelsregister nummer 24123167) is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam.©Robeco